In Zeiten der Wirtschaftskrise gehen viele Kapitalanleger wieder den Weg der Investition in sichere Sachwerte. Man erwirbt beim Immobilienkauf einer nicht eigengenutzten Immobilie einen realen Wert, der gesicherte Einnahmen in Form von Mieten oder Pacht verspricht.  Zusätzliche Vorteile versprechen mögliche reguläre Abschreibungen und Sonder-Abschreibungen (AfA), welche direkte Steuerersparnisse bei der Einkommenssteuer bringen und zusätzlich den persönlichen Steuersatz senken.

Trotz vieler Vorteile sollte aber auch hier die Immobilie genau vor dem Erwerb geprüft werden. Für Objekte zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ist immer das Hauptkriterium die Lage. Mit einer guten Lage steht und fällt der Wert und damit mögliche Einnahmemöglichkeiten einer Immobilie.  Man sollte sich hierbei nicht von anderen Kriterien wie Sonder-Afa oder Fördergebieten beeinflussen lassen. Ohne die entsprechende Lage zur Erzielung von Einkünften geht der Nutzen einer Immobilie in Abhängigkeit vom Kaufpreis schnell ins Negative.

Im Folgenden wollen wir Ihnen einen groben Überblick über die Erzielung des Steuervorteils geben. Bitte fragen Sie Ihren Steuerberater detailiert zur Berechnung für Ihre Wunsch-Immobilie und der genauen Berechnung.

Nach Erwerb einer Immobilie kann der Gebäudewert entsprechend der möglichen Abschreibung zur Geltung gebracht werden.  Als Beispiel :  Herr Müller erwirbt eine Immobilie mit einer Sonder-Afa, die zur Abschreibung des Gebäudewertes über 10 Jahre berechtigt. Sein persönlicher Steuersatz beträgt 45%. Er schreibt den Gebäudewert von 200.000 linear mit 20.000 pro Jahr ab. Damit ergibt sich eine direkte Ersparnis von 9.000€ pro Jahr für Herrn Müller. Zusätzlich ergibt sich durch das deutsche progressive Steuerrecht ein geringeres zu versteuerndes Einkommen und dadurch fällt sein Steuersatz unter 40%.  Somit zahlt der Staat für Besserverdienende  mit höherem Steuersatz über 50% der Immobilie ab.

Bei einer Finanzierung einer Immobilie zu Kapitalanlage bleibt dieser Vorteil auch weiterhin bestehen. Die Kosten der Finanzierung in Form von Zinsen können auch entsprechend als Ausgaben von der Steuer abgezogen werden und somit kann selbst bei einer Vollfinanzierung ein Teil der Immobilie durch Steuerersparnis vom Staat finanziert werden.

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